CENTRUM.CZ > Bydlení - Inform > 22. 5. 2025, 07:50

Nejčastější skryté vady nemovitosti a kdy se lze bránit?

Sdílet

nejčastější skryté vady nemovitosti

Zdroj: Pexels - https://www.pexels.com/photo/people-viewing-a-house-7641868/

Naposledy aktualizováno 23. 6. 2025 Jen si to představte. Podepíšete kupní smlouvu, převezmete klíče a těšíte se na nové začátky. Jenže po pár týdnech zjistíte, že po zdi se line plíseň, podlaha vydává podivné zvuky a z vysněného domova se stává noční...

Naposledy aktualizováno 23. 6. 2025

Jen si to představte. Podepíšete kupní smlouvu, převezmete klíče a těšíte se na nové začátky. Jenže po pár týdnech zjistíte, že po zdi se line plíseň, podlaha vydává podivné zvuky a z vysněného domova se stává noční můra. Takzvané skryté vady patří k nejčastějším příčinám sporů mezi kupujícím a prodávajícím. Jaká máte práva a povinnosti a co rozhoduje o tom, kdo ponese odpovědnost?

Obsah

Co jsou skryté vady nemovitosti?
Jaké jsou nejčastější skryté vady nemovitosti?
Jsou skryté vady porušením smlouvy?
Jak skrytým vadám předejít?
Jak řešit skryté vady nemovitosti?
Žaloba na skryté vady nemovitosti
Závěrem: Největší riziko je lhostejnost

Co jsou skryté vady nemovitosti?

Skrytou vadou se rozumí taková závada, která existovala už v době převodu nemovitosti, ale projevila se až později. „Skrytá“ je proto, že ji kupující bez odborné inspekce nemohl odhalit.

Tím se odlišuje od vady zjevné, kterou lze rozpoznat i při běžné prohlídce. Skryté vady se projeví až při každodenním užívání, například ve formě zatékání, elektrických zkratů nebo plísní za nábytkem. Takové závady mohou výrazně snížit hodnotu nemovitosti nebo zkomplikovat její běžné užívání. Právo proto stojí na straně kupujícího, který se s nimi nemohl seznámit předem. Za tyto vady odpovídá vždy prodávající, bez ohledu na to, zda o nich věděl.

Jaké jsou nejčastější skryté vady nemovitosti?

Skryté vady mohou mít nejrůznější podobu, ale spojuje je jedno – na první pohled nejsou patrné a projeví se až při běžném užívání. Plísně na stěnách, zápach z kanalizace nebo poruchy elektroinstalace patří k těm nejčastějším.

Výjimkou nejsou ani vady střechy, zejména nedostatečná izolace či nekvalitní pokládka krytiny. Významné riziko představuje i špatný stav nosných konstrukcí nebo dřevomorka, která často napadá trámy a podlahy starších domů. Ani novostavbám se skryté vady nevyhýbají. V důsledku uspěchané výstavby nebo nedbalého dozoru tak můžete narazit na nedostatečné zateplení nebo chybně provedené spoje materiálů.

skryté vady nemovitosti

Jsou skryté vady podstatným nebo nepodstatným porušením smlouvy?

Ne všechny vady mají stejnou váhu. Některé lze snadno opravit, jiné však zasáhnou do samotné podstaty smlouvy. Právní důsledky se odvíjejí od toho, zda vada představuje podstatné, nebo nepodstatné porušení smlouvy.

K podstatnému porušení dochází tehdy, pokud by kupující smlouvu vůbec neuzavřel, kdyby o vadě věděl. V takovém případě může požadovat opravu či přiměřenou slevu, nebo dokonce odstoupit od smlouvy a žádat vrácení kupní ceny. U vad nepodstatných, které nebrání užívání nemovitosti, má nárok na odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Volba nároku je na kupujícím, ale po uplatnění ji nelze měnit.

Jak skrytým vadám předejít?

Nejlepším způsobem, jak se skrytým vadám vyhnout, je obezřetnost na obou stranách. Prodávající by měl makléře i kupce informovat o všech známých závadách a nesnažit se je zastírat – zákon totiž výslovně ukládá povinnost na vady upozornit.

Vyplatí se také provést technické revize rozvodů, stavu střechy nebo kanalizace a jejich výsledky doložit. Kupující by měl naopak zvážit odbornou inspekci nemovitosti ještě před podpisem smlouvy, zejména u starších budov. Také záznamy o opravách a revizní zprávy mohou odhalit závady, které by jinak zůstaly skryté.

Jak řešit skryté vady nemovitosti?

Když se objeví skrytá vada, je důležité neztrácet hlavu ani čas. Zákon stojí na straně kupujícího a nechává mu celých 5 let k uplatnění práva z vadného plnění. Vadu je však nutné řešit bez zbytečného odkladu. Nezapomeňte ji důsledně zaznamenat – fotografiemi, videem a ideálně i znaleckým posudkem, jehož náklady si můžete nechat proplatit od původního majitele.

Prodávajícího je třeba písemně informovat, nejlépe doporučeným dopisem. Kupující má právo zvolit si formu odškodnění, ať už se jedná o slevu z kupní ceny, opravu, nebo odstoupení od smlouvy, pokud je vada podstatným porušením smlouvy. Pokud prodávající uzná odpovědnost, dohodnou se na kompenzaci. Pokud odmítne, následuje vyjednávání, případně soudní řešení.

žaloba na skryté vady nemovitosti

Žaloba na skryté vady nemovitosti

Pokud se kupujícímu nepodaří s prodávajícím dohodnout na náhradě za skrytou vadu, může se obrátit na soud a domáhat se svých práv civilní žalobou. V takovém případě musí být připraven doložit, že vadu oznámil včas, tedy bez zbytečného odkladu a v rámci pětileté lhůty.

Klíčovým důkazem bývá znalecký posudek, který prokazuje existenci vady, její příčinu i dopad na hodnotu nemovitosti. Kromě něj může soud zohlednit i fotografie, korespondenci s prodávajícím nebo technické zprávy. Soudní řízení je však časově i finančně náročné, proto je žaloba vždy až krajní řešení.

Závěrem: Největší riziko je lhostejnost

Během hledání domova snů většina z nás nepřemýšlí nad tím, co je za zdí nebo pod podlahou. Jenže právě tam se někdy skrývají problémy, které mohou zásadně ovlivnit kvalitu bydlení i vzájemnou důvěru mezi stranami.

Skryté vady představují riziko, které sice nelze zcela odstranit, ale lze ho výrazně omezit. Klíčem je poctivost na straně prodávajícího a obezřetnost na straně kupujícího. Nejlepší obranou totiž zůstává důkladné prověření nemovitosti ještě před podpisem smlouvy.

Zdroje: ČeskéReality.cz, Epravo.cz, Médium.cz, MůjPrávník.cz, RKMatras.cz

DALŠÍ ČLÁNKY z Bydlení - Inform

Vybrali jsme pro vás MAGAZÍNY A ZAJÍMAVOSTI

Denní horoskop na pátek 4.7.2025: Oslavte malé radosti všedního dne

FAJNTIP.cz|

dnes, 01:00

Denní horoskop na pátek 4.7.2025: Oslavte malé radosti všedního dne

Dnešní den je ideální pro zaměření pozornosti na drobná potěšení, která máme často tendenci přehlížet....

Pravdivé příběhy: Cena našeho přátelství byla osm tisíc korun plus jedno tajemství

Žena.cz|

dnes, 00:05

Pravdivé příběhy: Cena našeho přátelství byla osm tisíc korun plus jedno tajemství

Veronika pracuje jako prodavačka v obchodě s oblečením, Jana je její nejlepší kamarádka už skoro třicet...

Tři filmové tipy pro Karlovy Vary: Oceňovaný mrazivý thriller, výprava „do divočiny“ či očekávaný snímek Sbormistr

HN.cz|

dnes, 00:00

Tři filmové tipy pro Karlovy Vary: Oceňovaný mrazivý thriller, výprava „do divočiny“ či očekávaný snímek Sbormistr

Sbormistr (Česko, Slovensko, 2025) FILM, scénář a režie Ondřej Provazník, distribuce CinemArt, hlavní...

Sloužím mu proto, abych sloužil sobě. Jmenuji se Jago. Letní shakespearovské slavnosti zahájily premiérou Othella

HN.cz|

dnes, 00:00

Sloužím mu proto, abych sloužil sobě. Jmenuji se Jago. Letní shakespearovské slavnosti zahájily premiérou Othella

Na první pohled sympaťák. Chytrý, hezký, společenský a komunikativní natolik, že si vás hned omotá kolem...

Obezita není ostuda. Je to nemoc – a potřebuje pochopení, ne odsouzení, říká lékařka

Žena.cz|

dnes, 00:00

Obezita není ostuda. Je to nemoc – a potřebuje pochopení, ne odsouzení, říká lékařka

Možná to znáte: od určitého věku začnou kila přibývat, i když životní styl zůstává stejný. S pokročilým...

Knedlíky s vajíčky, humr, vývar a závody do vrchu. To je "kluk v akci" Filip Sajler

Žena.cz|

dnes, 00:00

Knedlíky s vajíčky, humr, vývar a závody do vrchu. To je "kluk v akci" Filip Sajler

Přes friťák a toustovač až k postu šéfkuchaře. Do toho sem tam nějaký ten titul z automobilových závodů do...

Rozpálené ulice a žádný stín? Tohle je módní záchrana do města ve vedru

Žena.cz|

dnes, 00:00

Rozpálené ulice a žádný stín? Tohle je módní záchrana do města ve vedru

Obléknout se do města stylově i při tropických třicítkách je výzva – ale nikoli neřešitelná. Stačí chytře...

Nannie Doss: Vysmátá babka a opravdová černá vdova, která vraždila arsenem

Žena.cz|

dnes, 00:00

Nannie Doss: Vysmátá babka a opravdová černá vdova, která vraždila arsenem

"Hledala jsem dokonalého muže," řekla Doss policistům poté, co ji zatkli pro podezření z vražd jejích...

K výbuchu kyslíkové láhve nedošlo, horolezkyně Kolouchová zemřela na následky pádu

Magazín - Aktuálně.cz|

3. 7. 2025, 22:21

K výbuchu kyslíkové láhve nedošlo, horolezkyně Kolouchová zemřela na následky pádu

Podle prvotních informací způsobila nehodu exploze kyslíkové láhve. To však zdroj přímo z místa vyvrátil s...

Chorvatský podnikatel bez servítek: Tohle je důvod, proč už nechce české turisty ve své restauraci

Život cestovatele|

3. 7. 2025, 22:12

Chorvatský podnikatel bez servítek: Tohle je důvod, proč už nechce české turisty ve své restauraci

Může se zdát, že Chorvatsko je pro české turisty stále nepostradatelné, jenže realita je složitější....

Doporučujeme

Právě se děje

Nejčastější skryté vady nemovitosti a kdy se lze bránit?

K výbuchu kyslíkové láhve nedošlo, horolezkyně Kolouchová zemřela na následky pádu

Obezita není ostuda. Je to nemoc – a potřebuje pochopení, ne odsouzení, říká lékařka

Rozpálené ulice a žádný stín? Tohle je módní záchrana do města ve vedru

FOTO: Beats for Love. Drumy duní pod vyhaslými vysokými pecemi

Nannie Doss: Vysmátá babka a opravdová černá vdova, která vraždila arsenem