Společné části domu jsou nedílnou součástí každého bytového domu a patří všem vlastníkům společně. Ať už jde o chodby, střechu, výtah, nebo sklepní prostory, jejich užívání se řídí jasnými pravidly. Každý vlastník má nejen právo tyto prostory využívat, ale také povinnost podílet se na jejich udržování a chránit je před poškozením.
Co všechno jsou společné části domu Zákon definuje společné části domu jako ty, které jsou určeny pro společné užívání. Nejde jen o očividné prostory jako chodby, schodiště nebo výtah, ale i o technické vybavení domu – rozvody vody, elektřiny, plynu, kanalizace, vytápění či komíny. Patří sem i střešní konstrukce a nosné konstrukce včetně základů. Mnozí vlastníci si někdy kladou otázku, zda třeba lodžie nebo balkony patří mezi společné části. Odpověď zní: záleží na konstrukci a zápisu v prohlášení vlastníka – v některých případech jsou vnější části balkonů a lodžií společné, vnitřní část už ale patří výlučně danému bytu.
Práva a povinnosti vlastníků Každý vlastník bytu má právo společné části užívat, ale jen způsobem, který neomezuje ostatní a nepoškozuje majetek. Pokud se například rozhodnete odložit si v chodbě starý nábytek, může to být problém – nejen z hlediska požární bezpečnosti, ale i proto, že zabíráte prostor, který nepatří jen vám.
Součástí toho je i možnost spolurozhodovat o správě společných částí prostřednictvím hlasování na shromáždění vlastníků. Povinnosti vlastníků se týkají především finančního podílu na údržbě a opravách. Kdo vlastní byt, automaticky se podílí na nákladech podle velikosti svého spoluvlastnického podílu. Může si tedy vlastník říct, že nechce přispívat na opravu výtahu, protože bydlí v přízemí? Nemůže – povinnost platit se vztahuje na všechny bez ohledu na to, zda konkrétní prvek využívají.
Co znamená správa domu Správa domu zahrnuje vše od běžné údržby po větší rekonstrukce a modernizace. Do běžné správy spadá například malování chodeb, drobné opravy nebo pravidelná revize výtahu. Do větší správy patří opravy střechy, zateplení fasády nebo výměna stoupaček.
Rozhodování o těchto krocích probíhá na shromáždění vlastníků a řídí se pravidly uvedenými ve stanovách společenství vlastníků jednotek (SVJ). U běžné údržby rozhoduje často výbor, ale zásadní rekonstrukce vyžadují většinový souhlas vlastníků. Jak se ale řeší situace, kdy se část vlastníků staví proti?
Klíčem k pohodovému soužití je komunikace, Zdroj: Shutterstock Když dojde na spory Neshody jsou v bytových domech časté, a to zejména při větších investicích. Jedni chtějí opravit střechu hned, druzí by raději ještě počkali. Část vlastníků souhlasí se zateplením, jiní ho odmítají kvůli nákladům. Zákon však pamatuje i na takové situace – pokud je rekonstrukce nezbytná k zachování funkčnosti nebo bezpečnosti domu, lze ji prosadit i bez souhlasu všech, ale musí být řádně odůvodněná a schválená většinou hlasů podle podílů.
Co když ale menšina vlastníků zásadně nesouhlasí a odmítá platit? V takovém případě může SVJ dlužné částky vymáhat soudně.
Prevence konfliktů Nejlepší cestou k předcházení sporům je otevřená komunikace. Pokud výbor SVJ předloží plán oprav srozumitelně, s rozpočtem a harmonogramem, výrazně to zvyšuje šanci, že vlastníci rekonstrukci podpoří. Pomáhá i pravidelné zveřejňování finančních přehledů a výsledků hospodaření.
Je vhodné pořádat i neformální setkání, kde mohou vlastníci klást otázky a vyjádřit své obavy ještě před hlasováním. Transparentní proces totiž eliminuje pocit, že se rozhoduje „za zavřenými dveřmi“.
A co každodenní provoz? Důležité je připomínat, že společné prostory slouží všem – proto by v nich neměly stát soukromé věci, nemělo by se kouřit v chodbách ani poškozovat zařízení domu.
Společné prostory a rekonstrukce bytů Velmi častým zdrojem sporů je zásah do společných částí během rekonstrukce jednotlivých bytů. Pokud chce vlastník například vybourat nosnou zeď, přesunout stoupačky nebo zasáhnout do fasády kvůli klimatizaci, potřebuje k tomu souhlas společenství. A co když souhlas nezíská, ale přesto práce provede? V takovém případě hrozí nejen náhrada škody, ale i soudní vymáhání uvedení do původního stavu.
Společné části domu jsou základem fungování každého bytového společenství. Vlastníci mají nejen právo je využívat, ale také povinnost se o ně starat, udržovat je a podílet se na nákladech. Správná a transparentní komunikace, respekt k majetku a ochota spolupracovat jsou klíčem k tomu, aby dům zůstal v dobrém stavu a vztahy mezi sousedy zůstaly přátelské.
Zdroj: idnes.cz , magazinvybor.cz , zakonyprolidi.cz