CENTRUM.CZ > Čas pro bydlení > 1. 9. 2025, 14:49

Nástrahy pro kupující: Než řeknete makléři své ano, ověřte si zástavní právo i věcná břemena

Sdílet

Koupě nemovitosti je rozhodnutí, které má potenciál změnit život. Mnohdy jde o největší životní koupi, protože se jedná o investici v řádu milionů korun. Proto je rozumné si před potřesením rukou s prodávajícím ověřit, že všechno půjde hladce.

Před koupí nemovitosti nezapomeňte kromě jejího technického stavu zkontrolovat i stav právní.

Zdroj: ČasProBydlení

Asi všichni kupující vyžadují řádnou kontrolu technického stavu nemovitosti. Stejná pozornost by však měla být věnována kontrole jejího právního stavu. Právě právní vady totiž mohou představovat skryté nástrahy. Věcná břemena, zástavní práva a exekuce dokážou zkomplikovat mnoho věcí. Na komplikace potom nový vlastník může narazit při běžném užívání nemovitosti, pokusu o její další prodej nebo v krajním případě o ni dokonce přijít.

Kde hledat informace?

Na to je jednoduchá odpověď: Katastr nemovitostí. V listu vlastnictví najdete jméno majitele, věcná břemena, zástavy nebo i exekuce. Nový občanský zákoník stanoví, že údaje v katastru se berou jako správné, dokud se neprokáže opak. Proto platí, že kdo se spoléhá na katastr, jedná v dobré víře.

Co jsou věcná práva?

Nový občanský zákoník řadí věcná práva mezi tzv. absolutní. To znamená, že platí vůči všem. Pokud je na bytě nebo domě zapsáno věcné břemeno, nový majitel ho musí respektovat. Nezáleží na tom, zda o něm před koupí věděl.

Mezi věcná práva patří:

vlastnické právo,
zástavní právo,
zadržovací právo
a práva spojena s věcnými břemeny.

Věcná břemena

Věcná břemena se dělí na služebnosti a reálná břemena. Služebnost znamená, že vlastník musí něco snášet nebo omezit své chování. Typickým příkladem je právo cesty přes jeho pozemek nebo možnost souseda brát vodu z jeho studny.

Reálné břemeno je naopak aktivní povinnost. Vlastník musí druhému pravidelně poskytovat určitý užitek, například část úrody.

Cena i hodnota domu nebo bytu s věcným břemenem je často nižší, je však nutné počítat s omezeními.

Zástavní právo

Zástavní právo slouží k zajištění dluhu. Nejčastěji vzniká při hypotéce, kdy banka zapíše zástavní právo k nemovitosti. Pokud dlužník přestane splácet, může banka nemovitost prodat. Zápis v katastru je vždy veřejný a nelze jej ignorovat. To ale neznamená, že by se dům se zástavou nedal koupit. Často se část kupní ceny použije na splacení hypotéky a teprve po jejím vymazání přechází nemovitost čistá na nového vlastníka. Je však nutné mít vše ošetřené právně, nejlépe prostřednictvím advokátní úschovy a jasně stanoveného postupu v kupní smlouvě.

Exekuce a insolvence

Když je na nemovitost uvalena exekuce, je to velký problém. Znamená to, že dům nebo byt může jít do dražby, aby se zaplatily dluhy majitele. Kupující pak riskuje, že zaplatí peníze, ale o nemovitost stejně přijde. Podobné je to u insolvence. Majitel je v platební neschopnosti a jeho majetek řeší insolvenční správce. Pro kupujícího to znamená vysoké riziko. V takové situaci je nutné mít po boku právníka a dobře si rozmyslet, jestli do koupě vůbec jít.

Role advokáta a technické inspekce

Při koupi nestačí jen prověřit právní stav v katastru. Důležité je také posoudit technický stav nemovitosti. Proto se doporučuje oslovit inspektora, který dokáže odhalit skryté vady, například problémy se statikou nebo střechou. Ideální je spojit obě kontroly – právní i technickou. Advokát dohlédne na správné smlouvy a ochrání kupujícího z právního hlediska, zatímco inspektor upozorní na nedostatky, které by mohly znamenat vysoké náklady v budoucnu.

Jak postupovat krok za krokem?

Prohlédněte si list vlastnictví v katastru nemovitostí. Zaměřte se na sekce o vlastníkovi a zápisech práv.
Zjistěte, zda jsou zapsána věcná břemena, zástavy nebo exekuce. Pokud ano, požadujte jasné vysvětlení, jak budou odstraněna.
Přizvěte právníka. Nechte si zkontrolovat smlouvy a domluvte úschovu kupní ceny, aby byla vyplacena až po čistém převodu vlastnictví.
Zajistěte technickou inspekci. U starších domů se vyplatí dvojnásob.
Podepište kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy a podejte návrh na vklad do katastru.

Koupě nemovitosti není jen o lokalitě a ceně. Stejně důležitý je i její právní stav. Proto se vyplatí zkontrolovat zápisy v katastru a přizvat k nákupu odborníka. Pár tisíc korun za právníka či inspektora může zachránit celou investici.

Zdroje: Novinky.cz, Seznamzpravy.cz, Nv.cuzk.gov.cz, Obcanskyzakonik.justice.cz

DALŠÍ ČLÁNKY z Čas pro bydlení

Vybrali jsme pro vás MAGAZÍNY A ZAJÍMAVOSTI

MS je o krok blíž: Češi po drtivém úvodu vyloupili Podgoricu. Trefili se Červ a Černý

Sport - Aktuálně.cz|

dnes, 22:42

MS je o krok blíž: Češi po drtivém úvodu vyloupili Podgoricu. Trefili se Červ a Černý

Čeští fotbaloví reprezentanti zvítězili v utkání kvalifikace mistrovství světa v Černé Hoře 2:0 a udrželi...

Češi si myslí, že nakupují chytře. A přitom je obchod tahá za nos

NESPECHEJ.cz|

dnes, 22:35

Češi si myslí, že nakupují chytře. A přitom je obchod tahá za nos

Slevy jsou pro mnoho Čechů neodmyslitelnou součástí každodenních nákupů. Málokdo však tuší, co všechno se...

Designéři prozradili: 5 věcí, které v bytě nesmí chybět, pokud chcete působit inteligentně

Fajnstyl.cz|

dnes, 22:11

Designéři prozradili: 5 věcí, které v bytě nesmí chybět, pokud chcete působit inteligentně

Každý z nás to jednou zažil, byli jsme na návštěvě u někoho, jehož domov si nás získal. Ne proto, že by byl...

Český hokej v šoku: zemřel slávista a reprezentant Weitz, bylo mu pouhých dvacet let

Sport - Aktuálně.cz|

dnes, 22:03

Český hokej v šoku: zemřel slávista a reprezentant Weitz, bylo mu pouhých dvacet let

Už jednou zákeřnou nemoc přemohl, napodruhé už ale statečný boj prohrál. Dvacetiletý hokejista Slavie...

"Američané si to nenechají líbit." Trump naznačil odvetu za pokutu pro Google

Zprávy - Aktuálně.cz|

dnes, 21:48

"Američané si to nenechají líbit." Trump naznačil odvetu za pokutu pro Google

Evropská komise potrestala Google ze skupiny Alphabet pokutou 2,95 miliardy eur (71,9 miliardy Kč) za...

Pokusy o steampunk, ale hlavně pohodlně. Jak se oblékli slavní na Cirque du Soleil?

Žena.cz|

dnes, 21:40

Pokusy o steampunk, ale hlavně pohodlně. Jak se oblékli slavní na Cirque du Soleil?

Velkolepá premiéra show Kurios: Kabinet kuriozit od Cirque du Soleil přivedla 4. září na Letnou nejen...

Migréna není jen bolest hlavy. V září se zhoršuje - může za to i návrat dětí do školy

Žena.cz|

dnes, 21:40

Migréna není jen bolest hlavy. V září se zhoršuje - může za to i návrat dětí do školy

Migréna není obyčejná bolest hlavy – je to komplexní neurologické onemocnění, které může člověka ochromit i...

Trendy v sexu šokují a potěší. Lidé láká trans ze zdržení, ochlupení i cudnost

Žena.cz|

dnes, 21:40

Trendy v sexu šokují a potěší. Lidé láká trans ze zdržení, ochlupení i cudnost

Rok 2025 patří sexuální, psychické i zdravotní pohodě. Intimita už není jen o fyzickém uspokojení, ale o...

Šéf slovenské rozvědky: v lovecké chatě s oligarchou, radil Kaliňákovi s výslechem

Zprávy - Aktuálně.cz|

dnes, 20:58

Šéf slovenské rozvědky: v lovecké chatě s oligarchou, radil Kaliňákovi s výslechem

Už dříve policejní odposlechy zachytily, jak Pavol Gašpar na lovecké chalupě ladí strategie s oligarchou...

Burgerfest 2025: když se burger stane uměním a gastronomickým zážitkem

Magazín - Aktuálně.cz|

dnes, 20:45

Burgerfest 2025: když se burger stane uměním a gastronomickým zážitkem

Burgerfest už 14 let bojuje proti mýtům o americkém jídle.

Doporučujeme

Právě u nás vyšlo

Prodej potravin s touto oblíbenou úpravou končí. EU ji stahuje z obchodů

Nástrahy pro kupující: Než řeknete makléři své ano, ověřte si zástavní právo i věcná břemena

Prodej potravin s touto oblíbenou úpravou končí. EU ji stahuje z obchodů

Trendy v sexu šokují a potěší. Lidé láká trans ze zdržení, ochlupení i cudnost

MS je o krok blíž: Češi po drtivém úvodu vyloupili Podgoricu. Trefili se Červ a Černý

Na sobotu platí nová výstraha. Počasí v Česku se prudce změní

Český hokej v šoku: zemřel slávista a reprezentant Weitz, bylo mu pouhých dvacet let